疫情期间，租客能否要求房东降低或减免租金？ 作者：未知     时间：2020-03-29    来源：互联网

一、新型冠状病毒肺炎疫情是否为不可抗力？

答：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本次疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，全国各地均采取了一些强力疫情防控措施，因此，新型冠状病毒疫情符合不可抗力的三个构成要素“不能预见”、“不能避免”且“不能克服”，符合不可抗力的成立条件。

2020年2月10日，全国人大常委会法工委明确指出，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

在认定新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力时，还需把握以下问题：

►1、新型冠状病毒疫情必须是发生在合同成立以后，履行期限届满以前。反之，如新型冠状病毒疫情发生于合同订立之前，或发生于合同履行期限届满之后（包括合同迟延履行期间内），对该合同来说，不构成不可抗力，即并非“不可预见”。

►2、新型冠状病毒疫情构成不可抗力的起止时间为：依据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。

二、新型冠状病毒肺炎疫情产生的法律后果是什么?

答：新型冠状病毒疫情认定为不可抗力，产生以下法律后果：

►1.当事人可主张免除全部或部分责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”在认定为不可抗力的情形下，由此导致不能履行合同的，根据合同全部无法履行、合同部分无法履行、合同无法如期履行等不同情况，当事人可主张免除全部或部分责任。但主张免除责任的当事人须对不可抗力与合同不能履行之间的因果关系进行举证，受影响的一方仅在不可抗力造成影响的范围内免责。

►2.当事人享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在认定为不可抗力的情形下，由此导致合同目的不能实现的，当事人享有法定解除权。但行使解除权一方当事人须对不可抗力与合同目的不能实现之间的因果关系进行举证。

在处理相关纠纷时，要坚持诚实信用原则，维护交易安全，避免一刀切的笼统认定。个案中重点围绕举证责任分配、因果关系判断、合同履行程度、附随义务（即通知义务和减损义务）履行，并结合合同履行地具体的疫情发展阶段和行政措施强度综合进行判断和适用，切实考虑疫情对于合同履行的实际影响，平衡合同各方利益。要加强调解工作，引导当事人互让互谅，合理分摊损失，共度时艰。

三、疫情防控期间，当事人通知及证明义务是什么？

答：《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。根据该条规定，应当由债务人通知债权人，并在合理期限内提交发生不可抗力事实的证明。债务人应提交证据证明其采取合法形式通知了债权人，并在法庭调查结束前提交了其住所地或合同履行地人民政府具体出台的疫情应对措施，而且必须包含该不可抗力导致合同不能履行的事实，即可视为其完成了该条规定的通知和证明义务。对减损措施的证明，只要提交在合理范围内采取了措施，对减少或避免损失扩大有一定意义的证据即可。

四、新型冠状病毒肺炎疫情结束后，合同履行的条件发生重大变化的，应如何处理？

答：终止重大突发公共卫生事件响应后，后续可能会造成一段时间内用工紧张和材料供应短缺，人工、材料、机械价格大幅度上涨，合同的履行可能还需要采取额外的卫生防护等措施，由此造成合同履行的社会环境发生较大变化，结合具体个案情况，可能造成合同履行的环境或基础较合同签订时赖以成立的环境或基础发生异常之变动。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）的规定，疫情引起的社会环境的变化在合同订立时并不能被预见，如达到异常变动的程度，不属于商业活动的固有风险，可结合具体个案实际认定为情势变更。认定情势变更的，应当按照《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）要求，报省高级人民法院审核。

终止重大突发公共卫生事件响应后，后续社会环境变化认定为情势变更的：一方当事人可以要求另一方就合同的内容重新协商；协商不成的，当事人可请求人民法院变更合同；如果变更合同尚不能消除双方显失公平的结果，导致合同根本履行不能，则可以申请解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

五、新型冠状病毒肺炎疫情是否导致民事诉讼时效中止？

答：根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力等障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。‍

据此，在诉讼时效期间届满前最后六个月内，在符合以下条件时，权利人可以主张民事诉讼时效中止：

►1、当事人因被确诊为新冠肺炎而住院治疗，无法主张权利；

►2、当事人因属于疑似病例或密切接触者而被隔离观察，无法主张权利；

►3、当事人因政府防控疫情而采取了封路，封锁居住区域等措施，无法主张要权利。

►4、当事人因其他与疫情有关的障碍导致无法主张权利。

如果是义务人出现上述情况，导致权利人无法主张权利的，权利人可以主张民事诉讼时效中止。

六、保证期间是否因疫情而中止?

答：保证期间除斥期间，不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。当事人以新冠肺炎疫情主张保证期间中断、中止、延长的，人民法院依法不予支持。

七、新型冠状病毒肺炎疫情对当事人提出上诉期限、举证期限有什么影响？

答：如果申请人因疫情正在治疗、隔离，或者因交通受限、中断等受疫情影响的正当原因，确实无法在法定期限内提出上诉或提交证据的，在障碍消除后十日内，向人民法院上诉或提交相关证据的，不得以超过上诉期限为由驳回上诉或认定为超过举证期限。

八、新型冠状病毒肺炎疫情发生后租客能否要求房东降低或减免租金？

答：租赁法律关系是与广大人民群众日常生产生活密切相关的法律关系，受此次疫情影响较大。对此，合同约定可以减免的，按约定执行，合同无明确约定的，区分商业经营性房屋和住宅处理：

►1、对于商业经营性房屋。如政府基于疫情防控需要，责令出租方暂停营业（如商场），并导致承租方停业的，或者商业经营性房屋承租方因受到疫情严重影响而主动停业的，可按照公平原则，适度减免租金，分担损失。

►2、对于普通住宅。由于普通住宅不涉及商业经营，疫情一般不会造成无法居住，影响有限，原则上不予以减免。如因控制外来人口因素，造成无法入住的，可按照公平原则，适度减免租金，分担损失。

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